撰文：Kerem Cengiz, LWK + PARTNERS 董事总经理 – 中东及北非

随着社会、经济状况、城市人口增长及科技的变化，零售业一直处于不断变化的状态。即使在 2019 冠状病毒病爆发之前，随着电子商务的发展，传统零售业一直在调整，零售商也开始采取一种平衡多种用途的方式，以满足营运商的商业期望。

一场突如其来又迅速蔓延的疫症加速了全球零售环境的思维转变：调整和生存以确保商业可行性以及满足购物者的心理需求。

疫情过后，我们需要什么?

我们预料消费者的期望会因应人口特征而有显著不同。有些人会渴望再次回到传统的商业街，在街口店铺停下来与店主、杂货店店主、面包师、屠夫、鱼贩、裁缝等等聊天。与此同时，年轻一代则倾向接受和渴望体验电子购物，而这种现象普遍于中国及部分东南亚地区。

无可避免的是，部分人对社交聚会、人群和社交互动仍然感到恐惧，而另一部分人在几个月的隔离生活后，更渴望参与社交联系。物流的挑战可能会推动对本地生产和采购产品的需求大幅提高，开始从大型连锁店流走。毋庸置疑，随着卫生成为高度关注的问题，非接触式设施将成为零售业的常态。

零售商和商场管理层会如何应对这些不同的需求？大型购物中心可能会重新规划较小的细分区域，以避免过度拥挤；这些较小的细分区域可以进行调整，以提供社交距离排队区、外卖服务等候区、以及中央购物提货区。

停车场可以进行改造，以适应非接触式超市提货区，包括独立通道和带有提取码功能的冷藏柜等。这些非接触式车道也可以套用到餐饮商店和餐厅。

从根本上看，这些改变不但影响消费者界面，对内部运营的影响也很大。我们还可能看到销售点区域发生重大变化；包括倾向采用无接触交易及面部识别等技术驱动型交易模式，这些方案已在中国和亚洲零售行业中开始成熟并越来越流行。

保持社交距离定会对零售环境和购物中心的运营产生更深层次的影响。不仅要考虑零售逻辑和商店内的移动，还要注意访客人数上限、电梯容量、美食广场和休憩区以及商场宽度，以确保适当的社交距离。更重要的是，我们预料重新配置空气调节系统能够处理及清除潜在的受污染空气。

零售是品牌 - 运营 - 空间

品牌及其运营

现时的全渠道接触点和电子商务已经有一段时间打乱了品牌的表达方式、物流安排和在某些情况下的实体运营。在这些趋势出现时，有些人认为这些虚拟购物方式打击了传统的零售方式，但与此同时，我们亦看到人的精神需要和与人接触的渴望通过体验式购物而获得满足。随着技术的发展，虚拟购物的兴起提供了丰富的体验和品牌，也有品牌推出店内娱乐或送货到家的选择。

我们发现购物中心融合了旅游和娱乐元素，包括美食广场、餐厅、酒吧和电影院，而这些元素随着 Zomato、Talabat、户户送等应用程序的餐饮配送服务出现而重新塑造。统计显示，全球每年的外卖或送货数量每年在升，在过去三个月中更出现了大幅增长。

现时越来越多的快餐品牌以及餐厅都知道，他们不再需要在大街上运营都可以继续生存和维持盈利。然而，我们不太可能减少社会互动和出外用餐的需求，因为在这段隔离期间，我们在社交媒体平台上表现出渴望。

这对购物中心，奥特莱斯及其运作方式意味着什么？

小型购物中心已逐渐成为我们的社区中心点，特别是在中东地区。在这场疫情中，我们目睹一些位于中央的购物中心受到更大的影响，而社区商场却能相对正常地运作，有些特定行业的营业额更有所增长。

社区商场较为侧重于必需品，而不是设计师品牌、精致餐饮或娱乐服务。它们为社区提供一站式服务，例如医疗诊所、医药、理发、美发、美甲、体能和银行、货币兑换、育儿和教育、干洗、酒店服务等，更提供杂货店、大众化时装和礼品店等设施。

这些以小区为本的购物中心正在尝试引入艺术文化活动及优质公共空间吸引公众，以提高流动性、活力和安全性。这些购物中心符合 20 分钟可持续生活圈的城市设计原则。

我们目睹了城市中心会更频密地审视其现有模型，同时主要的租户会退租或减少租用面积。在这种情况下，可以针对这些大租户做什么？他们会调整或转换这些空间，还是留下大大的空缺位置？

也许这些调整可以集中在个人购物区;健康/运动区；甚至医疗设施，玩乐及教育区；电竞埸地、文化空间、共享办公、快闪店甚至临时住所，以计划和实施一些良好的可行方法。

今次的疫情严重影响了购物中心和独立零售点的物流。在这段期间，我们看到全球放宽了杂货店物流和货运方面的法规，以提供 24 小时服务。

现时趋势倾向优化装货码头的出入控制，包括为个体零售商预订时段，以及增加大型车辆的等候空间；随着非接触式交付方式的普及，直接交付到租户将需要更多的访问权限管理。

我们未来的零售环境规划必须考虑到这些方案，包括对现有购物中心的改造，或是待设计或在进行阶段的新开发项目，以最大程度减低干扰社区的居住环境及设施运营。

这将对交通规划产生很大的影响，尤其是我们的主要城市和组合城市的车辆使用频密度高，路边交货和取货地点多。我们预期自动驾驶汽车将加快引入，大型购物中心也会加快设立货运无人机停机坪，这将再次改变停车场的设计方式。

正如我们在许多其他行业所见，仓库、物流及配送中心更趋向自动化，以加快应付供应及需求循环，从而达到畅通的运营并减少人力需求。连接性的增加将加大对以技术为主导的基础设施以及数据中心的投资……这将快速推动智能城市整合和数字化转型，以及用于资产、设施和物流管理的数字孪生技术。

由于零售中心及购物中心现已公认为危机期间的必需品供应者，员工可能会因此暴露于危急环境之中。从职业健康和安全的角度来看，必须改善员工的工作条件，因为尽管购物中心已尽了最大努力，仍有不足之处。

这些都与智慧城市科技有直接关系，包括智能停车和移动、提供服务和消毒的机器人技术、经济效益高的运营以及符合可持续发展的原则，例如自动化废物收集和适当处置。

考虑投资-资产

由于商场和购物中心的业主受到巨大的打击，必须确保他们的长期商业发展是可行的，非常清楚的是，他们必须在零售之外实现多样化——向综合用途的方向前进。

对于新开发项目而言比较简单直接，可以通过现有开发项目上加建附属结构或相邻场地的改变来实现，其用途已扩大到娱乐场所、酒店、共享办公甚至交通节点。

可持续发展的设计决策现已成为长期的经济利益，同时明显的向可再生能源、可持续物料、灰水利用等倾斜。这些设计决策能明显地降低大型发展项目的运营成本，亦可以节省开支。

受到 2019 冠状病毒病的影响以及对经济和就业产生惨烈连锁反应下，我们看到越来越多商场和大街上出现空置，这对租户的业主产生了负面的影响。存在的问题是……我们如何才能以可行的长期替代方案有效利用这些空间？

重新规划将在购物中心重新分配空间的过程中发挥核心作用。为回应不断追求新鲜感的群众，我们快闪店会显著增加已满足顾客期望。同时我们预计目前的租户与业主之间的关系可能会产生重大变化，而这些变化是不能逆转的。

在这场疫情影响下，无论未来 18 个月会怎么变，无容置疑的是我们确信零售业是长期存在的，但是它如何作出适当调整、发展和变化将是值得关注并具有影响力的。